Logement dégradé ou insalubre : de quoi parle-t-on ? Qui peut vous aider ?
Qu'est-ce que le mal logement ?
Le mal‑logement recouvre des situations très diverses dans lesquelles une personne ou une famille vit dans des conditions de logement précaires ou insuffisantes. Selon les définitions admises, cela peut inclure : des logements dégradés ou insalubres, des logements surpeuplés, des conditions de vie inadaptées aux besoins des occupants, des difficultés d’accès au logement, l’absence totale de logement.
Un logement est considéré comme indigne lorsqu’il présente des risques pour la santé ou la sécurité de ses occupants. Plusieurs situations peuvent être rencontrées :
- Logement insalubre : cumul de risques ou conditions rendant le logement impropre à l’habitation (danger électrique, suroccupation, problèmes structurels…).
- Défauts de solidité ou de sécurité : risques d’effondrement, équipements communs dangereux ou très dégradés.
La notion d’habitat indigne n’intègre pas les problèmes de non-décence des logements tels que l’absence d’aération, l’humidité, une mauvaise isolation ou des équipements défaillants. Ces situations relèvent de réglementations différentes, mobilisées selon les désordres constatés.
Locataires et propriétaires : vos droits et obligations
En tant que locataires ou propriétaires vous disposez de droits. Des obligations s’imposent également à vous pendant toute la durée du bail.
Le propriétaire doit proposer un logement en bon état d’usage et de réparation. Les équipements mentionnés dans le bail doivent être en bon état de fonctionnement.
Les menues réparations et les réparations d’entretien courant sont à la charge du locataire. Avant d’engager toutes démarches le locataire doit d’abord s’assurer qu’il n’est pas à l’origine du mauvais état de son logement.
Avant d’engager toute action à l’encontre du propriétaire/bailleur, il est important d’avoir réuni toutes les informations qui pourraient aider à comprendre la situation, et de vérifier certains points :
- Si votre logement est dégradé, le propriétaire doit être informé en premier lieu et de manière précise de la situation. Un règlement amiable de ces situations est toujours à privilégier.
- L’assurance du logement est obligatoire et permet, après expertise, la prise en charge de certains sinistres.
- Certains légers désordres peuvent être maîtrisés ou atténués par des mesures simples (Cf rubrique « bien vivre dans son logement »).
Si la responsabilité paraît bien incomber au propriétaire, le locataire peut engager des démarches, mais il est tenu de poursuivre le paiement de son loyer et de ses charges tant qu’il n’y a pas eu de décision du juge. Le locataire ne peut pas décider seul de ne pas payer son loyer, cela risque de le mettre en défaut.
Vous avez des questions ?
L’ADIL de votre département répond à vos questions que vous soyez propriétaires ou locataires. Les ADIL ont pour mission principale de fournir des conseils gratuits, neutres et personnalisés sur toutes les questions juridiques, financières et fiscales liées à l'habitat.
Lutte contre l’habitat indigne : les rôles du maire, du préfet et de l’ARS
Traitement de l’insalubrité par la mairie
En matière de salubrité des habitations, le maire a tout d’abord un rôle de prévention, au titre de son pouvoir de police administrative générale et de son pouvoir de contrôle administratif et technique des règles générales d’hygiène. Le maire est compétent pour mettre fin à des désordres en lien avec l’hygiène ou la salubrité. Le maire intervient en 1ère intention : il reçoit et traite les signalements de ses administrés et assure la visite initiale afin d’évaluer l’état du logement et rédige un rapport.
Traitement de l’insalubrité par la préfecture
En cas de désordres plus importants qui semblent révéler une insalubrité, c’est-à-dire un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes, le maire saisira la Délégation départementale de l’Agence régionale de santé (ARS) Île-de-France qui interviendra pour le compte du préfet s’il s’agit d’une situation d’insalubrité avérée. L’ARS pourra initier une procédure adaptée pour traiter la situation d’insalubrité.
Le rôle de l'Agence régionale de santé Île-de-France
L’ARS intervient au plus près des territoires et en lien avec ses partenaires. Elle met plus particulièrement en œuvre les actions suivantes :
- Actions de promotion en faveur d’un habitat favorable à la santé ;
- Sensibilisation et accompagnement des élus, des professionnels, des associations, du grand public ;
- Appui à la gestion des dangers sanitaires particuliers : une mauvaise qualité de l’air intérieur, une exposition au monoxyde de carbone, au plomb ou aux légionelles …
- Procédures administratives pour lutter contre les locaux insalubres et impropres à l’habitation : en fonction des conclusions du rapport de visite réalisée par ses services, le maire peut saisir la délégation départementale de l’Agence régionale de santé s’il s’agit d’une situation d’insalubrité avérée.
- L’ARS n’intervient pas dans les demandes de Droit au Logement Opposable (DALO), ni les demandes de logement social.
- Les équipes de l’ARS ne sont pas autorisées à recevoir, ni à traiter des données de santé : vos certificats médicaux ou toutes autres données médicales ne doivent pas être transmis dans le cadre d’une procédure d’insalubrité.
- Animaux et insectes nuisibles : votre mairie est compétente pour des désordres en lien avec les animaux (pigeons, rongeurs, …) ou insectes (cafards, blattes, punaises de lit, …) nuisibles.
Cartographie : contacts des acteurs de la lutte contre l'habitat indigne sur votre département
Retrouvez les contacts locaux dans votre département en cliquant sur la zone de la carte correspondant à votre lieu d'habitation.
